Bien que l’idée de mutation de bureau en logement semble originale, ce n’est pas pour autant une idée nouvelle. Le sujet suscite en effet un vif intérêt et de nombreuses interrogations chez plusieurs acteurs de l’immobilier et de la construction depuis la fin du 20ème siècle.

La question a été abordée dans différents contextes, notamment dans le milieu des années 1990 au moment d’une crise de surproduction d’espace de bureaux. Selon le Grecam[1], à l’époque plus de 4,5 millions de mètres carrés de bureaux étaient vides, ce qui représentait environ 10% du parc d’immobilier tertiaire d’Île-de-France[2]. Pour faire face à la surabondance de bureaux vacants, un certain nombre d’incitations aux transformations avaient été instaurées par les pouvoirs publics, notamment au travers de la loi Habitat du 21 juillet 1994[3]. Hervé Charrette, alors ministre du logement, met en place un groupe de travail piloté par Jaques Darmon dans le but de réaliser une analyse parallèle de la situation de la production immobilière d’entreprise et d’apporter des éléments de compréhension à la crise du logement.

Au terme de ce travail, il propose des recommandations pour encourager et favoriser ces transformations. Les propositions s’articulent autour de deux axes principaux : l’assouplissement des règles d’urbanisme d’une part, et des incitations financières d’autre part. Le premier axe se traduit par la mise en place de l’exemption de permis de construire dès lors que les travaux ne créent pas de surfaces supplémentaires ou de modifient pas l’aspect extérieur des bâtiments. Il permet également l’exemption de la création de places de stationnement lors de ces transformations, et l’incitation aux communes à appliquer le « COS de fait[4] ». Les incitations financières, elles, se traduisent par une aide aux transformations, grâce à une subvention des travaux de l’Anah[5] et de la Ville de Paris, évaluée en fonction du montant des travaux. En contrepartie, un plafond de loyer du logement est imposé. Enfin, un prêt à taux fixe est également proposé, permettant de financer les travaux de transformation de bureaux en logements à la condition de garantir un usage résidentiel des locaux pour une durée minimum de cinq ans.

Pendant les cinq années qui ont suivi (1994-1998) le recensement de ces opérations, entrepris en Île-de-France, fait état de la création de plus de 1 600 logements par des opérateurs publics et presque 2 100 logements par le secteur privé. Ce nombre représente 530 000 mètres carrés de logements créés, soit l’équivalent non négligeable d’une année de construction neuve supplémentaire[6].

[1] Grecam : Le Grecam est une société reconnue d’études et de conseil en immobilier.
[2] DE MARIGNAN C-H pour lEIF (institut d’épargne immobilière et foncière), Transformation de bureaux en logements : une ébauche de solution à la crise de du logement semée d’embûches, IEIF Les analyses, février 2014, 15p.
[3] ORIE (observatoire régional de l’immobilier d’entreprise en Ile-De-France), La transformation et la mutation des immeubles de bureaux, février 2013, 56p.
 [4] La règle dite du « COS de fait » permet de reconstruire un bâtiment à l’identique même si sa densité dépasse la norme fixée par le COS. Cette règle vise à encourager les opérations de rénovation sur les bâtiments existants.
[5] Anah : agence nationale de l’habitat, partenaire logement sur le parc immobilier privé. Agit avec les collectivités territoriales sous la forme de subventions et aide au logement, etc.
[6] DE MARIGNAN C-H pour lEIF (institut d’épargne immobilière et foncière), Transformation de bureaux en logements : une ébauche de solution à la crise de du logement semée d’embûches, IEIF Les analyses, février 2014, 15p.

Mais à la suite du grand nombre de transformations sur cette période, les incitations ont été moins porteuses et n’ont permis que de produire entre 300 et 400 logements par an en moyenne dans les 10 ans qui ont suivis.  Cette perte de vitesse s’explique notamment par la reprise économique que l’on a pu observer dans les années 2000 et qui a poussé les entreprises à remettre en état et réutiliser des réserves de bureaux vacants pour leurs activités fleurissantes.

Les incitations publiques auront donc eu, dans les faits, un effet relatif. Outre les aspects statistiques, un des éléments notables de la démarche est le caractère de ces mutations : elles ont introduit l’idée d’un changement d’usage temporaire : « Les opérateurs avaient pour une durée déterminée la possibilité, après avoir transformé leurs bureaux en logements, de revenir à un usage bureau[1] » En effet, la réversibilité du changement d’usage est introduit dans la loi du 21 juillet 1994. On observe alors que la proposition ne vise, à l’époque, qu’à temporiser une livraison trop massive d’espaces de bureaux en transformant le parc des années 1970, déjà obsolète, mais dont la morphologie se prête à un changement de destination. En effet, la configuration classique des immeubles concernés proposent des plateaux de bureaux libres sur une trame de moins de 14m de profondeur. Le souci de l’époque ne semble pas être une démarche de valorisation du bâti mais celle de la vente d’actifs devenus des non-valeurs[2].  On observe également un certain nombre d’appartements haussmanniens parisiens, ayant été transformés en bureau au cours du 20ème siècle, être réaffectés à leur usage d’habitation initial. Néanmoins, à aucun moment il n’est réellement envisagé une transformation durable du parc disponible.

Le phénomène de reconversion refait surface plus récemment avec l’envolée des prix de l’immobilier résidentiel que nous avons connue en 2007. Dans certaines zones, la rentabilité que proposent ces prix du logement a convaincu des propriétaires de réaliser des transformations spontanées.

[1] ALLOUCHE F, DE LA ROUSSIERE O, LEMOINE P, MICHEL B, WARNERY M, La transformation des immeubles de bureaux : une réponse à l’obsolescence du parc francilien ? , Note de l’ORIE, n°29, février 2013, p.8-14
[2] ALLOUCHE F, DE LA ROUSSIERE O, LEMOINE P, MICHEL B, WARNERY M, La transformation des immeubles de bureaux : une réponse à l’obsolescence du parc francilien ? , Note de l’ORIE, n°29, février 2013, p.8-14