Dans les années à venir, la mise en place des opérations de transformation sera dépendante de la capacité à intéresser et mobiliser les acteurs de la construction : investisseurs, concepteurs et constructeurs. Pour cela, il faudra favoriser ces opérations en jouant sur des leviers qui existent dès aujourd’hui.

Ces leviers d’action sont essentiellement de deux ordres : il s’agit d’affranchir ces opérations d’un maximum d’obstacles règlementaires et de jouer sur la fiscalité.

Comme nous l’avons vu, le sujet des difficultés réglementaires a été en partie traité par les adaptations législatives mises en place par le biais de la loi Duflot. De nouvelles incitations sont en train d’être mises en place à l’image de la toute récente taxe TFC sur les locaux commerciaux inusités, dont nous avons parlé précédemment. Pour aller plus loin, d’autres dispositions seraient néanmoins à considérer.

Allez vers davantage d’assouplissements réglementaires.

Nous avons plus tôt fait référence aux évolutions réglementaires liées au droit à construire et en particulier la suppression du COS. Elles ont pour but de proposer un « dispositif réglementaire adapté » qui s’appuie sur « une véritable analyse et l’expression d’objectifs de qualité urbaine[1] ». Néanmoins elles suppriment un outil d’incitation à la transformation, puisque les bonus de constructibilité ne peuvent plus se baser sur le COS. « Les bonus de de constructibilité doivent découler des autres règles prévues par ces articles. Ces autres règles sont celles relatives au gabarit, à la hauteur et à l’emprise au sol pour les bonus de constructibilité pouvant être accordés pour les bâtiments à usage d’habitation. » Devant l’absence de précisions quantitatives du report de ces autorisations de dépassement de COS, il semble que la loi laisse libre droit aux communes, et bientôt aux intercommunalités, d’appliquer la définition des droits à construire comme elles l’entendent. De nouveaux leviers d’action sont possibles : la définition des gabarits, hauteurs et emprises au sol peuvent devenir de vrais outils pour préserver les droits à construire et encourager les opérations de transformation.

Le groupe de travail de l’Observatoire Régional de l’Immobilier d’Entreprise (ORIE), cité plus haut, a émis un certain nombre de propositions concrètes qui favoriseraient les projets de transformations. Parmi leurs propositions, ressort la mise en place d’une mesure qui permettrait de faire face à la difficulté d’intégrer 25% de logement sociaux dans toute opération de production de logement. Dans ce sens-là, il est proposé un meilleur équilibrage des opérations en replaçant une partie des logements sociaux obligatoires par du logement intermédiaire.  Cette proposition part du constat de la difficulté de l’accès au logement des franciliens à revenus intermédiaires[2] : les personnes n’ayant pas accès au logement très social et pouvant très difficilement accéder au parc privé dans les conditions actuelles. Les opérations de mutation pourraient ainsi représenter l’opportunité de produire ce type de logement. L’idée est donc de réduire le pourcentage de surface affectée au logement social pour ces opérations et de l’attribuer au profit de logements locatifs intermédiaires.

Jouer sur la fiscalité.

D’autre part, la fiscalité est un enjeu complexe mais sous-tend des possibilités d’incitation importantes. Tout d’abord, la transformation de bureaux en logements permet d’avoir accès à un taux réduit de l’impôt sur les sociétés, passant de 34 à 19% et s’appliquant sur la marge nette de la vente des locaux, si le futur propriétaire s’engage à transformer son bien en habitation. Cette réduction est valable entre le 1er janvier 2012, et le 31 décembre 2014. Arrivant bientôt à échéance, cette incitation est à repenser pour continuer son effet de levier.

Par ailleurs, les régimes de TVA qui s’appliquent, à la vente d’un bien visant à être transformé d’une part, et aux travaux menant à la transformation d’autre part, varient énormément selon la taille de la dite opération, sa nature, etc. Selon la situation, le régime de TVA appliqué sera un levier ou un frein. Il conviendrait de repenser la qualification de ces opérations et de leurs régimes fiscaux dans le but d’unifier l’application d’un taux réduit, avantageux, pour encourager les opérations de transformation[3].

 

Avoir une meilleure connaissance des potentialités qu’offre le parc tertiaire obsolète en IdF.            

Enfin, l’évolution rapide des modes de travail et les différentes exigences, notamment celles relatives à la qualité environnementale et énergétique des bâtiments entraine une obsolescence de plus en plus rapide des immeubles de bureaux. Cette obsolescence d’usage est en particulier atteinte plus rapidement pour l’immobilier d’entreprise que le résidentiel. Cet effet mène à un nombre de bureaux potentiellement transformables de plus en plus grand. La croissance de la quantité d’immeubles éligibles à la transformation est évidement une incitation à la mutation. Avoir une meilleure connaissance de l’état de ce parc, qualitativement et quantitativement, et donc une meilleure vision des possibilités de transformation, serait un réel levier d’action. Aujourd’hui cette vision globale à l’échelle régionale apparaitrait comme un vrai outil porteur de possibilité de projet.

[1] MINISTERE DU LOGEMENT ET DE L’EGALITE DES TERRITOIRES, Loi ALUR : Suppression du COS et de la superficie minimale des terraines constructibles, mars 2014, 8p.

[2] Référence à un rapport du Conseil Economique Social et Environnemental de la région Ile de Freance (CESER) de décembre 2011, préconisant la construction de 10 000 logements par an en faveur des ménages disposant de revenus intermédiaires.

[3] Pour plus d’information sur les régimes fiscaux relatifs au conversions de bureaux en d’autres locaux : ORIE (observatoire régional de l’immobilier d’entreprise en Ile-De-France), La transformation et la mutation des immeubles de bureaux, février 2013, 56p