Une observation fine des opérations de transformation de bureaux en logements a été faite par l’Atelier Parisien d’Urbanisme (APUR). Ce dernier a publié une étude sur la transformation de bureaux en logement entre 2001 et 2012, mais ne s’intéresse qu’au territoire de la ville de Paris. L’analyse est quantitative et qualitative au travers, d’une part, d’une étude statistique effectuée à partir de la base Gerco des permis de construire autorisés à Paris sur la période considérée. Ensuite, quelques études de cas sont proposées sur des opérations de natures différentes (date de construction, morphologie des immeubles, …).

Cette étude ne permet pas de faire état du parc de bureaux disponibles mais donne une idée des manières de faire et de l’étendue du phénomène de transformation sur la ville de Paris. Nous avons souhaité présenter, retranscrire et analyser les conclusions qui nous apparaissent pertinentes, dans le but de mieux connaitre les caractéristiques des opérations de transformations, d’identifier les acteurs directement à l’initiative de ces projets.

Entre les années 2001 et 2012, 5400 permis de construire ont autorisé un changement de destination sur le territoire de la ville de Paris. Cette évaluation est basée sur l’analyse des données de la base Greco des permis de construire de la ville. Ce chiffre concerne tout type de mutations d’usage : commerce en bureaux, bureaux en équipement, etc[1].
La mutation de bureaux en logement représente, elle :


Les opérations de transformation de bureaux en logements représentent une part extrêmement réduite de la production de logements aujourd’hui (moins de 3% des autorisations de permis de construire).

Néanmoins, ces chiffres globaux sont peu exploitables en tant que tel. Il convient donc de s’intéresser plus finement aux différentes caractéristiques de ces projets, à leur nature, taille, localisation, etc.

[1] APUR (Atelier Parisien d’Urbanisme), La transformation de bureaux en logement à Paris de 2001 à 2012, Janvier 2014, 70p.

taille des projets

L’analyse de la taille des projets permet de mieux réaliser les limites de l’ampleur du phénomène de mutation. On observe une répartition comme ce qui suit des opérations de transformation en fonction de leurs tailles :

On observe que la grande majorité des permis délivrés s’applique à de petites opérations, mais en termes de surface et de nombre d’appartements, l’évaluation quantitative de la production de logements issus de ces opérations est directement dépendante de la réalisation de grandes opérations.

En observant l’évolution annuelle du nombre de dossiers, on constate une accélération globale du nombre de permis de construire autorisé. Le rythme annuel a doublé entre 2006 et 2012, en particulier grâce à une augmentation forte des petites opérations, inférieures à 300 m2.

Lorsque l’on s’intéresse à l’évolution des surfaces, on constate que l’accélération est moins significative qu’elle n’y parait. Le nombre de petites opérations pèse peu sur la production quantitative de surface de logement. Enfin, on remarque à nouveau que l’évolution du phénomène est fortement dépendant des grandes opérations. Le point culminant pour l’année 2011 en particulier, s’explique par l’autorisation reçue pour le permis le plus important en termes de surface de la période considérée (projet : le Palatino, Boulevard Macéna, Paris 13ème, 18 étages, 20 000 m2 autorisés à la transformation).

Type d’acteurs

L’observation du type de personnes à l’initiative des transformations est intéressante afin de mieux comprendre les différentes natures des mutations, et les objectifs variés de chacun de ces acteurs.

On observe trois types distincts de pétitionnaires pour les permis de construire étudiés.

Les particuliers et les SCI familiales. Ils sont à l’initiative des transformations de petites surfaces, moins de 300 m2 en général. Ils sont pétitionnaires de 57% des dossiers déposés mais seulement de 20% des surfaces autorisées et 15% des logements. Les opérations dont ils sont à l’origine produisent en général un seul logement d’une moyenne de 110 m2 par transformation.

Un grand nombre de ces opérations prend place au cœur des centres haussmanniens, en particulier des 2ème, 3ème, 9ème et 10ème arrondissements de Paris. Une partie de ces opérations peut consister en l’agrandissement d’un logement existant sur une surface initialement tertiaire.

Ils représentent un grand nombre d’opérations mais ont peu de poids sur les statistiques de l’ampleur globale du phénomène de transformation et ces opérations sont réalisées à titre privé.

Les personnes morales privées. Elles sont à l’initiative de petites et moyennes opérations, d’une moyenne de 440 m2 par transformation.

Elles sont composées d’une relative diversité de profils. On observe d’une part, les acteurs du secteur immobilier tel que promoteurs ou agences immobilières, à l’origine de plus grosses opérations. D’autre part, les acteurs issus d’autres secteurs que sont les banques, assurances, etc. sont eux à l’initiative d’opérations plutôt moyennes.

Ces personnes morales privées détiennent plus de 50% des surfaces autorisées à la transformation. La première raison qui guide le processus de transformation est le souci de rentabilité ainsi que la valorisation d’un actif. Aussi, la mutation concerne des biens qui leur appartiennent déjà, et très peu de bureaux qu’ils acquièrent pour lancer une opération.

Les bailleurs sociaux et acteurs publics. Ils proposent l’essentiel des grosses transformations, avec une moyenne de 1133m2 autorisés par opération.

Paris Habitat est le principal bailleur impliqué dans la transformation.

Enfin, deux-tiers des propriétaires des terrains concernés par la transformation étaient déjà rattachés au secteur public avant 2002.

Production de logements dits « SRU »

Lorsque l’on s’intéresse aux types de logements produits (logements sociaux, logements privées, accession, etc.), on observe une vraie différenciation des intérêts de chacun des types de pétitionnaires.

L’adoption du P.L.U pour la ville de Paris en 2006 met en place une zone de déficit de logement social, qui vient réaffirmer les objectifs de mixité social de la loi SRU[1]. Comme nous l’avons présenté auparavant, cette zone de déficit en logement social impose à toute opération de production de logement supérieure à 800 m2 de plancher, prenant place dans cette zone, d’intégrer au moins 25% de surface alloué à du locatif social. Cette obligation s’applique également aux opérations de transformation. Ces dernières vont donc induire des logements sociaux SRU.

Afin de mesurer l‘impact de ce zonage il est donc intéressant de comparer la production de logement social via la transformation par les opérateurs privés d’une part et publics de l’autre, avant et après 2006 et l’adoption du PLU.

On observe donc pour les opérateurs privés, qu’avant 2006, 85% des logements issus de la transformation figure dans la future zone de déficit en logement social. Après 2006, les opérations qu’ils initient sont bien plus réparties sur le territoire puisque seul 42% des logements sont produits dans ladite zone. La taille plus réduite des opérations autorisées (440m2 de moyenne) ainsi que ce redéploiement territorial leurs permet d’éviter la production de logements sociaux intégrés qui complexifie l’équation financière du montage de leurs opérations.

Concernant les bailleurs sociaux, on observe qu’ils sont seuls à l’initiative des grandes opérations dans la zone en déficit. La quasi-totalité des transformations menées proposent plus de part de locatif social que les 25% exigés. Enfin, la totalité des permis déposés après 2006 par ces acteurs publics sont logiquement situés dans la zone en déficit, leur permettant de mener à bien leurs objectifs premiers de production de masse de logements sociaux.

Territoires de transformation

En outre, les transformations de bureaux en logement se répartissent sur le territoire parisien comme ce qui suit.

De manière générale, les territoires des transformations sont définis par les quartiers de bureaux. Le centre rive droite de Paris présente la plus grande densité de bureaux ainsi qu’une bonne mixité de fonctions, il est donc le territoire privilégié des mutations. Il semble que l’on assiste plus à une logique d’opportunité qu’à une réelle stratégie territoriale des différents acteurs. Il y a en effet un gisement de bureaux plus important dans cette zone-là, et donc plus de bâtiment potentiellement transformable.

Pour les acteurs privés principalement, la répartition des opérations est directement dépendante du différentiel de prix entre logements et bureaux. La comparaison de la valeur locative entre habitat et tertiaire qui tend à se réduire dans les secteurs nord-est et sud-ouest de la capitale, favorise la transformation.

Type de Bâti

Enfin, il convient de s’intéresser au type de bâti transformé.

Tout d’abord, on observe une diversité d’époques de bâti transformé. La majorité des mutations s’opèrent sur le bâti Hassmanien (construction 1840-1914) et post haussmanien. Cette prédominance s’explique entre autre par la facilité d’aménagement en logement de ces espaces puisqu’il retrouve par la mutation leur destination initiale.

Néanmoins, lorsque que l’on compare la répartition des époques de construction à Paris (cercle 1), avec la répartition des surfaces transformées en fonction de l’époque de construction des immeubles concernés (cercle 2), on a tendance à relativiser cette prépondérance. En effet, le bâti hassmanien accueille le plus grand nombre de transformations en valeur absolue, mais il reste sous-représenté par rapport à la prédominance de ce type de  bâti dans Paris : seulement 44% des transformations contre 52% des parcelles de Paris.

Enfin, on observe que les bâtiments construits entre 1968 et 1975 sont largement représentés dans les projets de transformation. Ils comptabilisent 13% des transformation pour seulement 5% des parcelles de Paris. Cela confirme les hypothèses développées auparavant qui considéraient les caractéristiques constructives de ce type de bâti, propices à la transformation.

C’est en effet ce type de construction qui nous interessera plus particulièrement dans la suite de cette étude. Les transformations à titre privée par des particuliers ou des SCI familiales des immeubles haussmanniens pèsent peu sur la réalité du phénomène de mutation. Nous nous intéresserons donc aux opérations plus importantes qui sont plus couramment réalisées sur un bâti datant des années 60 et 70.

Cet état des lieux plus ou moins exhaustif des différentes natures de projet de transformation qui existent nous permet de mieux comprendre les grandes tendances de ces opérations. Les différents acteurs à l’initiative des projets, leurs intérêts respectifs ainsi que le type d’opération auquel ils s’interessent, nous permettent de mieux apréhender les dynamiques actuelles qui existent autour de la volonté de transformation.

[1] La loi solidarité Renouvellement Urbain,  date de décembre 2000. C’est un texte qui a modifié en profondeur le droit de l’urbanisme et du logement en France.