Face au regain d’intérêt et la prise en main politique de la transformation de bureau en logement, il convient de faire un état des lieux des freins existants afin d’identifier les leviers d’actions possibles pour mettre en œuvre cette volonté politique nouvelle. Cette analyse de la situation permettra de donner plus d’épaisseur au débat et de se confronter à des enjeux réels et très concrets, au-delà des intérêts idéologiques qu’offre la possibilité de mutation.

Nous avons constaté que la naissance de l’idée de transformation est initiée par un constat un peu naïf que les processus de mutation offrent une réponse simultanée à une situation de double crise : du logement d’une part, et de l’immobilier d’entreprise d’autre part.  Mais la réalité n’est pas aussi simple, en effet des bureaux obsolètes, ne répondant plus aux besoins des entreprises ne permettent pas toujours de créer de bons logements. Un certain nombre de freins à la transformation sont bien présents et mérite une attention particulière.

La faisabilité économique

Comme nous l’avons évoqué au sujet de la production de logement, au même titre que d’autres biens, les immeubles de logements sont avant tout des actifs, et l’argument incontournable à la possibilité de transformation reste la faisabilité économique. En effet, les opérations de ce type ne seront possibles que si les investisseurs qu’ils soient publics ou privés, arrivent à résoudre une équation économique complexe. Un grand nombre d’éléments sont à prendre en compte pour la mise en place d’une opération de ce type. Le tableau qui suit fait état des données financières qui entrent en jeu dans cette équation :

identification freins transformation

Fig.  : Données financières prises en compte par les investisseurs institutionnels pour les opérations de transformations. Production : ORIE – Source : ORIE. 

Le premier élément à mettre en avant dans ce tableau récapitulatif est le coût des travaux : transformer coute cher. Le cout moyen d’une rénovation lourde pour arriver à un changement de destination est estimé entre 2000 et 2500 euros du mètre carré, alors que l’on sait aujourd’hui construire du logement neuf entre 1600 et 1800 euros/m2. Cette première donnée est non négligeable et amène souvent les financeurs à reculer devant ce surcout de 20 à 30%. Cette situation est aggravé par le caractère incertain du cout des travaux lors d’un projet de rénovation : il est fonction directe des contraintes techniques rencontrés : en cas de présence d’amiante par exemple,  ou d’une structure métallique peu adaptable, …

D’autre part, réussite de ces opérations est directement liée à la localisation du bien considéré et aux valeurs locatives et/ou vénales associés à sa position géographique en Ile de France. C’est la conséquence directe du cout élevé de la transformation : elle ne peut être envisagée que dans des zones très tendues, où le prix des logements est bien plus élevé que celui des bureaux et ou le foncier se fait rare. La valorisation des actifs par la transformation sera donc effectivement intéressante dans les arrondissements de Paris à dominante résidentiel (18ème arrondissement en tête) ainsi dans certains centre-ville constitué de la première couronne (Péri-défense, Montrouge, Asnières-sur-Seine, …)

Par ailleurs, la transformation impose un rendement de plan différent : il faut accepter que la surface à vendre ou à louer sera moins importante pour du logement que pour du bureau. Pour une même surface de plancher, on atteint une surface utile de 95% pour du bureau contre à peine plus de 80% en habitation. La surface utile et donc la surface rentable sont réduites. Cela complexifie l’équation dans la mesure où il faut que le logement construit permette une rentabilité équivalente à celle du bureau, sur une surface réduite à cause de cloisonnements plus nombreux et de parties communes plus importantes.

Le logement et le bureau ont également des statuts très différents en termes de classe d’actif et reposent sur deux marchés bien distincts. Les transactions de logement et en  particulier la location dépendent d’un marché sous tutelle où les loyers sont en partie encadrés, il existe un droit de préemption du locataire en cas de vente et il est très difficile d’évincer un locataire en cas d’impayé.  Les ventes en bloc sont également très mal vues. Le marché du bureau est lui totalement libre en terme de loyer et de possibilité de vente, il n’y a pas d’affectif  puisque le particulier n’est pas concerné par des transactions qui sont lié à un marché « Business to Business ». Ces éléments ont pour conséquence de décourager les foncières de bureau face à la transformation. Ces dernières préfèrent souvent conserver un actif vide plutôt que d’envisager la transformation et ce phénomène est accentué par la complexité de la gestion pour les immeubles de logement : les foncières sont réticente à faire face à une multiplicité de locataires lié au résidentiel. Enfin, en termes de rendement,  on considère que les bureaux sont aux alentours de 6% contre seulement 3% pour le logement, ajouté à cela, une fiscalité plus favorable aux bureaux qu’aux logements (bien que ces outils sont en trains d’évoluer), il y a effectivement un nombre limité d’investisseurs potentiellement intéressés.

Malgré une faisabilité économique complexe, un certain nombre d’élément semble être propice à encourager la transformation. Si le rendement est favorable au marché de bureau, il semble néanmoins qu’à moyen terme, le logement offre des qualités intéressantes en termes de valorisation d’actif. En effet lorsqu’on reprend les évolutions de valeurs présentées dans la première partie, on observe que celles des logements, tant vénales que locatives, ont connus une augmentation fulgurante en Ile de France, en étant multiplié plus de 7 fois ces 30 derniers années, contre à peine 4 fois pour les bureaux.

D’une manière générale le logement bénéficie d’une demande forte et continue du à la situation de notre pays en croissance démographique. Les bureaux sont eux des actifs économiques directement lié à la conjoncture et donc aujourd’hui et pour encore quelques temps, fortement impactés par la crise.

Les freins règlementaires

Une fois la faisabilité économique d’une opération avérée, elle doit faire face à d’autres difficultés et notamment le respect de contraintes réglementaires importantes.

Les difficultés réglementaires rencontrées en premiers lieu sont liés au droit de l’urbanisme. En effet, les éléments les plus contraignants sont aujourd’hui l’accès aux autorisations règlementaire pour la transformation : le changement d’affectation de la parcelle et donc la modification du PLU ainsi que l’obtention d’un permis de construire. S’ils restent aujourd’hui des freins importants, ces éléments sont en train d’évoluer.

L’adaptation du PLU par une procédure de modification nécessite entre 4 et 6 mois, période longue et souvent décourageante. Mais dans le but de favoriser ces opérations, des dérogations aux règles de constructibilité imposé dans les PLU sont permises par voie d’ordonnance depuis l’été dernier. Ces ordonnances sont issues de la loi d’habilitation du 1er juillet 2013 pour faciliter la réalisation d’opérations d’aménagement et accélérer la construction de logements. Elles viennent précéder les dispositions prisent par la loi ALUR (pour l’Accès au Logement et à un Urbanisme Rénové) adoptés, elle, le 20 février 2014. Ces ordonnances permettent que « la transformation en habitation d’un bâtiment existant affecté à une autre destination par reconstruction, rénovation ou réhabilitation [soit] autorisée, même si ce bâtiment  dépasse le volume maximal ou la densité maximale de construction fixée pour les logements et ne dispose pas des aires de stationnement prévues pour les logements» Le Moniteur, le 29/04/2013

Ces ordonnances agissent ainsi à la fois sur le changement de destination, elles limitent les obligations réglementaire en matière de stationnement et permettent des dérogations aux coefficients d’occupation des sols (COS)  imposés dans les PLU au travers de l’assouplissement des densités maximales de construction. Ces mesures agissent directement sur les couts de construction, les surcouts liés à l’obligation de mise en place de parking étant parfois très important (le cout de réalisation d’une place de parking est estimé entre 20 000 et 25 000 €). Elles permettent d’autre part de faire des gains de temps important ce qui au final réduit également le cout de ces opérations.

L’obtention des permis de construire reste un élément délicat. Les maitres d’ouvrages sont confrontés à la lourdeur des procédures, gérées au cas par cas par les communes.  Ils doivent surtout faire face à des recours de plus en plus nombreux, qui sont convoqués pour des raisons diverses : par exemple le risque de nuisance lors de la reconversion d’un bâtiment en résidence étudiante. Ces contentieux ont pour conséquences d’augmenter le délai d’obtention des permis de construire. Les ordonnances du 1er juillet 2013 ainsi que la procédure intégrée pour le logement ont proposé une évolution du traitement des contentieux d’urbanismes au travers de dispositions concrètes pour diviser par trois les délais de ces procédures administratives.

Certaines évolutions réglementaires ont donc effectivement été prises depuis l’été 2013. Nous manquons néanmoins de recul pour pouvoir évaluer l’efficience de ces dispositions aujourd’hui.

Par ailleurs, d’autres éléments réglementaires restent handicapants pour ce type d’opérations et ne connaissent aujourd’hui pas les mêmes assouplissements. C’est notamment le cas de l’obligation de créer des logements sociaux imposés par la loi SRU et réaffirmé plus récemment. Ces règles d’urbanisme imposent pour toute opération de construction neuve, de restructuration ou de mutation de surfaces d’habitation supérieur à 800 m2 de plancher, d’intégrer au moins 25% de surface alloué à du locatif social. Loin de remettre en cause ces règlementations et les garanties de mixité sociale qu’elles offrent, la règle des 25% de logements locatifs sociaux complexifies néanmoins l’équation financière des transformations, dans la mesure où ces logements ne sont pas vendus au-dessus de 3640€/m2 contre 8000 à 15 000€/m2 pour les autres logements réhabilités et considérés comme neuf.

Enfin, la transformation implique l’assujettissement des immeubles à rénover, à d’autres réglementations : celle relative à l’accessibilité des personnes en situation de handicap ainsi que la réglementation thermique. Ces deux réglementations sont inévitables aujourd’hui mais elles pèsent respectivement sur la perte de surface rentable et sur le coût de la transformation. Néanmoins ce débat est autre, et influe sur l’ensemble des opérations de logement aujourd’hui.

Les freins secondaires

D’autres éléments moins structurants que les difficultés économiques ou réglementaires peuvent également peser sur ce type de projet. C’est le cas des caractéristiques constructives et architecturales des bâtiments sujets à transformation. La possibilité de changement de destination sera directement dépendante de ces caractéristiques mais surtout elles influeront sur le prix de la transformation.

La morphologie architecturale est directement dépendante de la période de construction des bâtiments de bureaux. Comme nous l’avons évoqué précédemment, la typologie des bâtiments des années 1960/1970 semble plus propice à la transformation. Ils sont construits selon des systèmes poteau-poutres simples qui rationalisent et facilitent les interventions. Ils se développent sur une profondeur de trame entre 12 et 14 m au plus, ce qui permet une adaptation en logement correcte avec un accès à la lumière naturelle des espaces qui le nécessitent.

Les typologies des années 1990 seront bien plus complexes à transformer. La profondeur de trame allant jusqu’à 18m, rend difficile la mise en lumière naturelle de certains espaces et l’aménagement d’appartements traversants. Cette typologie est peu propice à un rendement de plan intéressant et crée des pertes de surfaces très importantes. D’autre part, les dispositions constructives de la période sont plus contraignantes. On a vu par exemple, les murs rideaux se multiplier. Ces éléments sont impossibles à réutiliser pour du logement et entrainent des coups de transformation bien plus importants.

Enfin la localisation des opérations de transformations est prépondérante. Nous avons parlé des incidences économiques de celle-ci, mais il s’agit également des contraintes pesant sur le cadre de vie. Les immeubles de bureaux peuvent accepter de subir des nuisances bien plus importantes que des logements. La proximité de grandes infrastructures de transports ou l’accès à une offre de transport en commun moyennement satisfaisante peut-être acceptable pour des immeubles de bureaux, elle ne le sera pas pour du logement. Ces critères élimineront à fortiori un grand nombre d’immeuble vacant et donc potentiellement transformable.

Le constat exhaustif des freins avérés à la transformation semble aujourd’hui compliquer le lancement d’un marché de la mutation. Néanmoins les leviers existent et la volonté politique sera déterminante quant au fait de mettre en place un contexte qui encourage ces transformations. Certains assouplissements réglementaires ont déjà été proposés notamment au travers des lois d’habilitation et de la loi ALUR. D’autres solutions de nature variée sont encore à imaginer, certaines sont même déjà identifiées et commence à faire leur chemin.