Certains éléments de contexte semblent favoriser l’idée de la transformation et faire re-émerger le débat de manière plus concrète aujourd’hui.

Une double crise favorable à la transformation :

Les réalités actuelles révèlent le constat avéré d’une double crise qui touche tout particulièrement l’Île-de-France : celle de l’immobilier d’entreprise d’une part, et la seconde bien connue : la crise du logement.

Bien que cette double crise ne soit pas uniquement présente en Île-de-France, elle est bien plus marquée dans cette région du fait de l’importance que représente son parc tertiaire. En effet, le parc tertiaire francilien est estimé à 52 millions de m2 utiles, qui pèsent pour plus de 23% du parc français et 30% des bureaux construits en France ces dix dernières années.

En termes d’immobilier d’entreprise, on observe un déséquilibre de plus en plus marqué entre l’offre et la demande.  Dans le même temps, la situation de l’immobilier résidentiel connait une problématique opposée : la demande croissante se heurte à un faible niveau de construction.  En effet, quelque soient les hypothèses de base retenues (croissance démographique, évolution de la composition des ménages, nouvelles formes d’habitat,…), on estime le besoin de production de logements en France entre 300 000 et 400 000 en moyenne par an d’ici 2030[1].

Cette double crise risque, dans un futur proche, d’avoir des conséquences sur l’attractivité et le dynamisme de l’Île-de-France. En effet, l’implantation des entreprises dans la région, notamment internationales, risque d’être mise à mal dans la mesure où les difficultés pour loger les salariés à coûts raisonnables sont de plus en plus importantes. De manière générale, les mobilités résidentielles et professionnelles vers l’Île-de-France seront moins favorisées, la dynamique et la fluidité du marché de l’emploi mis en difficulté. Enfin, les ménages, sur qui pèse le déficit de qualité de vie, auront tendance à s’orienter davantage en province[2].

En définitive cette double situation risque de peser sur la croissance économique régionale et un certain nombre de mesures seront à prendre. Il devient nécessaire d’inciter à l’accroissement de la construction résidentielle et dans le même temps de maîtriser la production d’immobilier d’entreprise. La transformation de bureau en logement semble être une solution parmi d’autres à ce double mal.

De manière purement quantitative, la surface de tertiaire vide représenterait un potentiel de 60 000 à 65 000 équivalents logements (en considérant qu’un logement a une surface moyenne de 70m2). Ce chiffre ne représente certes pas le nombre réel de logements potentiellement issus de la transformation, toutes les surfaces vides considérées n’étant pas éligibles à la transformation, mais ce gisement potentiel retient néanmoins l’attention.

L’idée de la transformation semble arriver de manière un peu simpliste dans le discours : trop de bureaux, pas assez de logement ? Transformons ! Mais en réalité elle s’appuie sur un certain nombre d’hypothèses qui semblent rendre plausibles le discours et la volonté de mutation. Elle entre dans un mouvement plus global d’accélération de la production de logements. Elle ne représente certes pas une solution d’envergure, mais peut accompagner ce mouvement par les possibilités qu’elle offre, en répondant notamment au problème du déficit d’offres foncières.

[1] EDE MARIGNAN C-H pour lEIF (institut d’épargne immobilière et foncière), Transformation de bureaux en logements : une ébauche de solution à la crise de du logement semée d’embûches, IEIF Les analyses, février 2014, 15p.
[2] IMMOGROUP CONSULTING, Le scandale de l’immobilier d’entreprise dans un contexte de crise du logement, décembre 2012, 9p.

Intérêt environnemental

La première entrée est évidement l’impact environnemental de ce genre d’opération. Nous verrons dans la suite de cette étude que le principal frein à la transformation est d’ordre économique : la démolition/reconstruction est bien souvent moins coûteuse qu’une réhabilitation lourde. Néanmoins, la démarche de reconversion permet de prendre en compte ces enjeux éminemment actuels : « La rénovation, restructuration ou autre adaptation, est une valeur contemporaine liée à une éducation de préservation de ressources. La valorisation patrimoniale s’ancre dans un principe de cercle vertueux de vie des bâtiments. » LaRénovation.fr –

Les considérations environnementales montrent que la rénovation permet de diminuer fortement l’empreinte carbone d’une construction dans la mesure où cette dernière est principalement liée à la masse de béton mis en œuvre dans sa réalisation : Elle consommera entre 5 et 10kg équivalent carbone/m2 même pour une réhabilitation lourde, contre 128 kg /m2 pour une construction neuve d’un immeuble de bureau tertiaire en béton (Source: ADEME). Dans le même sens, la réhabilitation permet d’éviter la production d’un grand nombre de déchets.

D’autre part, les réhabilitations lourdes soumettent les bâtiments concernés au dépôt d’un permis de construire et donc à la réglementation thermique. Cette dernière ne s’imposerait pas sans ce changement de destination. La mutation a donc pour conséquence d’encourager la rénovation énergétique d’un parc généralement de mauvaise qualité.

Ce type d’opération semble donc donner la possibilité de créer de la valeur verte autour des bâtiments concernés. La notion de valeur verte est définie comme la valorisation financière supplémentaire d’un actif dont ce dernier peut bénéficier grâce à sa relation avec des  facteurs de développement durable. Elle s’appuie sur deux notions principales : d’une part le bâtiment respecte les principes de développement durable lors de sa conception, sa construction et son exploitation. D’autre part, la valeur de marché (vénale[1] ou locative) de ce bien est augmentée[2].

Les opérations de mutation, de par leurs caractéristiques, vont effectivement dans le sens d’une plus grande qualité environnementale, à minima pour les phases de conception. Nous considérons de plus, que le changement de destination aboutira à une occupation des espaces, contrairement à la situation d’obsolescence et d’inutilisation du moment, ce qui augmente évidement la valeur de marché du bien.

Ces démarches respectueuses intéressent aujourd’hui un public que l’on espère de plus en plus large, et par conséquent des investisseurs potentiels.

[1] La valeur vénale est une expression désignant la valeur d’un bien sur le marché. Elle constitue la valeur qu’il est possible d’obtenir d’un bien en cas de revente, au regard des conditions actuelles sur un marché donné.
[2] CERQUAL, Etude économique sur la valeur verte de l’immobilier de logement. La valeur verte dans le résidentiel : une réalité aujourd’hui ?, Décembre 2011, 84p.

Intérêt patrimonial

D’une manière plus globale, ce genre de transformation semble répondre intelligemment aux problématiques actuelles d’évolution de la ville sur elle-même en proposant la création de logements dans les zones déjà urbanisées. Encourager et réaliser la transformation, s’inscrit dans « une vision globale et pérenne des territoires ». (Lobjoy, architecte[1]).  La mutation pose question au sujet de la valorisation patrimoniale des bâtiments obsolètes, à l’heure où le débat se pose aussi pour de nombreuses autres opérations de rénovation urbaine.  Il est souvent plus facile de démolir et reconstruire, à l’image de nombreuses opérations menées par l’ANRU sur les grands ensembles, où ses programmes de renouvellement urbain (PNRU) proposent autant, voire davantage, de démolition/reconstruction que de rénovations. Bien que la question du souvenir se pose différemment pour des bâtiments de bureaux, celle de la conservation du patrimoine est sensiblement la même. Ce genre d’opération prend fortement position dans la mesure où, au-delà d’une simple réhabilitation, une mutation d’usage valorise un patrimoine, lui offre une ‘seconde jeunesse’ au travers de nouveaux usages et usagers. La mise en avant des qualités techniques et architecturales de l’existant est au centre de l’exercice de conception et donne ainsi au bâtiment concerné une vraie valeur patrimoniale.

[1] LOBJOY L, « Oui, transformer les bureaux en logements est une bonne idée ! », Le Moniteur [en ligne]. Juillet 2013
<http://www.lemoniteur.fr/153-profession/article/point-de-vue/21914580-oui-transformer-les-bureaux-en-logements-est-une-bonne-idee-par-ludovic-lobjoy-architecte>

Une volonté politique qui s’affirme.

Au-delà des intérêts présentés jusque-là, le débat sur la transformation de bureaux en logements est réapparu sur le devant de la scène puisqu’il semble aujourd’hui porté par une volonté politique. De manière très concrète, Cécile Duflot y a fait référence en 2013, en son titre de ministre de l’égalité des territoires et du logement : « Il existe aujourd’hui environ en Île-de-France 3,5 millions de mètres carrés et, probablement, sur le territoire français 5 millions de m2 de bureaux vacants dont une grande partie d’entre eux ne pourront pas être remis en location, en revanche, une grande partie d’entre eux pourront être transformés en logements[1] ».

D’autre part, nous avons vu que la question de la transformation de bureaux en logements était une des problématiques phares de la campagne des élections municipales de la ville de Paris de 2014. La volonté de mutation a été affirmée comme un projet et une vraie piste de travail par chacune des représentantes des deux principaux camps.

Si la transformation n’apparaît pas comme une solution d’ampleur face au manque de logement en Île-de-France, elle semble néanmoins être une possibilité pour produire rapidement des logements de bonne qualité. La mutation peut générer des réponses originales et créatives. La faisabilité de ces opérations sera fortement dépendante de la capacité de ces responsables politiques à prendre des mesures qui encouragent la mise en place de ces opérations.

La toute récente Taxe sur les Friches Commerciales (TFC) semble un premier pas dans ce sens-là. La TFC est un impôt local qui touche les « bien commerciaux inexploités », et notamment les immeubles de bureaux restés inoccupés depuis plus de deux ans[2]. Elle reste, dans un premier temps, applicable uniquement sur le territoire de la ville de Paris. Elle représente une taxe conséquente et évolutive. Elle est calculée sur la base de la taxe foncière due sur les propriétés bâties et s’élève à 5% la première année d’imposition (3ème année de vacance), 10% la seconde année puis 15% à partir de la troisième année. Ces taux sont ajustables, pouvant être doublés, par décision du conseil municipal. Il conviendra d’observer dans les mois à venir, les effets de cette incitation toute récente (en date du 1er juillet 2014) qui pourrait représenter un vrai levier d’action dans le sens de la transformation.

Les décideurs politiques semblent donc bien s’être emparés du sujet et si leur intérêt pour la question continue à se poursuivre au-delà  des projets de campagne, d’autres actions devraient permettre de faciliter effectivement les démarches et de favoriser la transformation.

[1] LE MONITEUR « Urbanisme-logement : les mesures qui feront l’objet d’ordonnances », Le Moniteur [en ligne]. Avril 2013
<http://www.lemoniteur.fr/145-logement/article/actualite/20916477-urbanisme-logement-les-mesures-qui-feront-l-objet-d-ordonnances>
[2] SERVICE PUBLIC, « Taxe sur les friches commerciales »,  [en ligne], Juillet 2014,  <http://vosdroits.service-public.fr/professionnels-entreprises/F22422.xhtml>