1.Pourquoi la reconversion ?

Point sur la situation actuelle
Le parc tertiaire francilien représente environ 52 millions de m² utiles, (soit plus de 23 % du  parc français, et 30 % des bureaux construits en France ces dix dernières années). Depuis près de 10 ans, le parc tertiaire en ile de France n’a cessé de se développer au détriment du logement pour lequel la pénurie n’a cessé de croitre. Sans chercher les causes à ces deux courbes, la suite du texte s’attachera à proposer une piste de solution.

Un déséquilibre entre l’offre et la demande du bureau en Ile de France
La demande de location comme de l’achat a chuté de près de 30% depuis le début d’année (avec 48% uniquement pour le dernier trimestre). Cette chute s’accentue avec l’augmentation des surfaces des biens. Les surfaces de plus de 5000 m² accusent la chute la plus importante. (http://www.lemonde.fr/economie/article/2013/12/01/immobilier-de-bureaux-l-heure-des-soldes_3523456_3234.html)

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Les taux de vacance s’avèrent très révélateurs de ce décrochage. Tandis que Paris se maintient avec un taux à 4,9% au 3e trimestre, ces taux montent à 10% pour la couronne Sud et Nord. Ils atteignent même près de 16,5% dans la zone péri Défense.

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Lien avec le logement, des courbes qui se croisent
Le résultat de cette sous exploitation est une surface de 3,8 millions de m² vides en île de France.

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Les chiffres ci-dessus n’intègrent pas tous les chantiers en cours, que cela soit en rénovation ou en construction neuve. Pendant ce temps, de l’autre côté, le déficit en logements se creuse de près de 15 000 unités par mois, soit 150 000 unités depuis 2001.
L’exploitation des bureaux vacants pourrait conduire à la création de près de 50 000 logements (voir 75 000 pour d’autre estimations) , soit 1/6 de la pénurie actuelle. L’excès de stock en locaux professionnels équivaudrait théoriquement au déficit d’offre en logement au cours des 5 dernières années et à près de 40% du déficit d’offre depuis 2000. (source : http://www.immogconsulting.fr/images/criselogimmo.pdf)

L’évolution dans les années à venir
Les projets de construction de bureaux ne faiblissent pas. En effet, le taux de vacance ne prend pas en compte les surfaces en cours de rénovation, celle prochainement libérées par leurs locataires, ni les immeubles en chantier. « Avec 4,9 millions de mètres carrés disponibles d’ici un an, en valeur absolue, l’Ile-de-France a autant de surcapacités qu’en 1992, à la veille de la dernière grande crise du secteur, note M. Béchade. Mais, entre-temps, le parc de bureaux a doublé. » (http://www.lemonde.fr/economie/article/2013/12/01/immobilier-de-bureaux-l-heure-des-soldes_3523456_3234.html)

« Et une dizaine de millions de mètres carrés sont encore annoncés au cours de la prochaine décennie ! » souligne l’économiste. Jean-Michel Ciuch. (http://www.lesechos.fr/entreprises-secteurs/service-distribution/actu/0203150423907-en-ile-de-france-les-bureaux-ecrasent-les-logements-632691.php)

 

2. Pourquoi maintenant ?

L’idée de transformer du bureau en logement n’est pas neuve. Déjà au milieu des années 90 des propriétaires vendaient des immeubles âgés de 25 ans,vides et obsolètes. La loi habitat du 21 juillet 1994, qui introduisait l’idée d’un changement d’usage temporaire traduit  la volonté politique de cette époque. Pourquoi la situation serait-elle différente maintenant ? Les quelques points suivants avancent un début d’explication.

Le vieillissement précoce du parc immobilier
Les dernières lois liées à l’environnement ou à l’accessibilité ont fortement contraintes les constructions. Des immeubles récents se retrouvent désormais dans une situation de non-conformité très complexe à inverser. Les entreprises préfèrent abandonner ces biens, trop couteux à réaménager, pour des constructions venant de sortir de terre et aux normes actuelles.

Des nouvelles envies des collaborateurs à satisfaire
La volonté des entreprises de regrouper leurs collaborateurs dans des immeubles confortables et desservis en transports en commun sont devenues des priorités afin d’attirer de meilleures talents. Les entreprises n’hésitent pas à afficher leurs nouveaux locaux flambants neufs, localisés à proximité d’une station de métro lors des phases de recrutement. Ils délaissent donc les espaces éloignés et mal desservis pour de nouvelles zones d’activités plus dynamiques.

La rentabilité
En terme locatif, la rentabilité du tertiaire reste supérieure au logement ;
En moyenne :

  • 290 €/m²/an pour le logement
  • 435 €/m²/an pour les bureaux de seconde main

Dans le Croissant Ouest :

  • 215 €/m²/an pour le logement
  • 280 €/m²/an pour les bureaux

( Note de conjoncture de Colliers UFG PM du 2è trimestre 2011)

Ces éléments locatifs sont à moduler, les prix de location des bureaux étant de plus en plus associé à des avantages non quantifiables comme des mois de loyer offerts, un entretien des équipements gratuit ou des baisses de charges. Cependant, à l’achat, le prix du logement  à Paris a rejoint voir même dépasse  les prix du tertiaire. A 8400 euros/m², une résidence devient un bien de luxe alors qu’il n’est pas rare de voir des espaces tertiaires se vendre à moins de 6000 euros/m² dans Paris.

Changement de manière de travailler
Coworking, espaces paysagers, télétravail, postes mobiles, ces nouvelles formes de travail nomades ont rendu le parc tertiaire obsolète et non adapté aux utilisations actuelles. Le développement de nouvelles technologies privilégiant la flexibilité d’usage est très complexe à mettre en place dans le parc de la précédente génération. Les entreprises délaissent donc ces espaces qui ne sont plus des outils adaptées à leurs nouveaux modes de fonctionnement.

L’impact environnemental
L’empreinte carbone dans une construction est principalement lié à la masse de béton présente. Alors qu’une construction neuve tertiaire en béton représentera 128 kg équivalent carbone/m², la rénovation (même lourde)  consommera entre 5 et 10 kg/m² (Sources: ADEME). La rénovation, restructuration ou autre adaptation, est une valeur contemporaine lié à une éducation de préservation de ressources. La valorisation patrimoniale s’ancre dans un principe de cercle vertueux de vie des bâtiments.

La volonté politique

  • «Il existe aujourd’hui environ en Île-de-France 3,5 millions de mètres carrés et, probablement, sur le territoire français 5 millions de m2 de bureaux vacants dont une grande partie d’entre eux ne pourront pas être remis en location, en revanche, une grande partie d’entre eux pourront être transformés en logement» Cécilé Duflot
  • « Il faut aller vers la reconversion de 200.000m² de bureaux » Anne Hidalgo

Conscient du malaise créé par la situation du logement en Ile du France, les responsables politiques se sont saisis du sujet. Le projet de loi «urbanisme et logement » est en cours de validation et devrait faciliter les démarches.

 

3. Comment reconvertir

 Faciliter la gestion

Les immeubles de bureaux sont souvent multi-locataires. Ceci implique des types de baux différents avec des échéances variables. La libération complète des immeubles, facteur parfois obligatoire de rénovation, peut s’avérer complexe. Des solutions transitoires et des facilitations à la mobilité devront être trouvées au cas par cas.

Imposer une volonté politique

Les documents d’urbanisme doivent laisser le changement d’affectation possible. Les PLU ou POS devront faire l’objet de révision afin d’éviter de restreindre les usages de certaines parcelles sur leur commune. La transformation des bureaux en logements peut être complexe lorsque le COS autorisé est inférieur à celui affecté pour les bureaux ou l’immeuble existant. Pour favoriser les opérations à l’échelle régionale, un COS de fait et/ou volumétrique – voire un bonus de COS pour les opérations de transformation de bureaux en logements – pourrait être instauré.
L’obligation de mettre à disposition un certain nombre de places de stationnement par logement devront être assoupli dans le cas de reconversion. La construction en infrastructure d’un stationnement enterré étant rendu impossible par le bâtiment existant en superstructure.

créer de la rentabilité

La rentabilité financière d’une opération de reconversion prendra en compte les couts suivant :

  • cout d’achat du bâtiment
  • cout des travaux
  • impact des 25 % des logements locatifs sociaux

Un bâtiment vide depuis plus de 4 ans est déprécié sur son marché. La rentabilité des travaux, à l’aide de diagnostics techniques spécifiques, et d’une proposition sur mesures, pourra être améliorée.

S’assurer de la faisabilité technique

Plus rien n’est impossible techniquement. L’astuce est maintenant de trouver la fenêtre parfaite entre cout des travaux (voir point précédent), et qualité de l’objet obtenu. De nombreuses solutions de rénovation commencent à faire leurs preuves et deviennent de plus en plus accessibles.

Chaque typologie de bâtiment possède une forme propre afin d’être le plus efficient dans son utilisation. Pour les bureaux, la forme courante est celle-ci :

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Ou celle là

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Cette typologie permet de dégager de vastes plateaux paysagers, flexibles dans l’usage.

Pour les logements, la typologie est très différente : Les cellules sont plus petites, desservie par des circulations d’étage optimisées. Ces deux typologies montrent clairement les premières adaptations qu’un bureau devra s’affranchir afin de pouvoir devenir une cellule habitable.

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Le principe ci-après montre les grandes actions qui vont permettre de passer d’un espace tertiaire à un espace résidentiel :

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4. Créer de la valeur

Cette réflexion met en lumière les challenges auxquels vont faire face ces processus de reconversion. Les premières réponses apportées ci-dessus permettent de définir les actions directrices à avoir en tête pour une reconversion fonctionnelle à minima, mais on voit vite que ces remarques exclusivement techniques ne suffisent pas à la création d’espaces de qualité. Notamment, la valorisation des qualités techniques et architecturales de l’existant, qui doivent guider la penser du concepteur en matière de rénovation.

Essayer de reproduire au travers de cette rénovation, les critères habituels de la production de logements standardisés mènent à des faiblesses criantes. Les logements produits ne sont pas satisfaisants et n’amènent en tout cas pas un « plus », à une démarche qui se doit d’être valorisante. Elle pourrait permettre au contraire de concevoir des logements différents, qui répondent à un segment de la demande qui n’est pas satisfaite aujourd’hui.

Si pendant longtemps le logement s’est accroché à une grande stabilité de son modèle, en lien avec la vision traditionnelle de la famille, sa conception tend aujourd’hui à adopter un caractère plus versatile, plus souple, jusqu’alors attribué plutôt aux espaces de bureaux. Ce type d’opération apparait donc comme une opportunité pour re-questionner les modes d’habiter d’aujourd’hui afin que les logements, produits de cette transformation, proposent une offre innovante et créatrice de valeur d’usage. De nouveaux modèles sont probablement à inventer, laissant la part belle aux concepteurs.

 charlotte