Communication aux Rencontres RAMAU « Les métiers de l’architecture et de l’urbanisme à l’épreuve de l’implication des habitants et des usagers »,
Ecole Nationale Supérieure d’Architecture de Paris- La villette, 22 et 23 novembre 2012

Si les projets d’écoquartiers développés par les collectivités permettent d’avancer vers des villes plus durables, ils ne constituent qu’une part infime de la production urbaine et s’inscrivent le plus souvent dans des modes de production urbaine traditionnels caractérisés par une maîtrise foncière publique.

Les quartiers d’habitat collectif (souvent sociaux) construits après-guerre et jusque dans les années 70 sont depuis de longues années l’objet de politiques d’amélioration aussi bien d’un point de vue technique que urbain dans le cadre de la politique de la ville et des financements de l’ANRU (Agence Nationale pour la Rénovation Urbaine). Les quartiers historiques ont eu leurs politiques de réhabilitation  et leurs OPHA (Opérations programmées d’Amélioration de l’Habitat). Les friches industrielles centrales ont vu se développer des opérations de renouvellement urbain (immobilier de logement ou tertiaire) associant financements publics et privés.

On manque aujourd’hui d’outils pour intervenir sur certaines zones des proches périphéries urbaines, quartiers d’habitat pavillonnaire (souvent sous forme de lotissements), zones d’activités économiques ou zones commerciales d’entrée de ville, très peu denses, mal desservies par les transports collectifs, aux logements ou bâtiments mal isolés thermiquement, des quartiers ou zones aujourd’hui en voie d’obsolescence, en décalage croissant avec la production actuelle. Il semble pourtant nécessaire d’intervenir sur ces quartiers afin d’améliorer les performances thermiques et d’usage des bâtiments, retravailler sur des formes urbaines fermées sur elles-mêmes (la fameuse « raquette » des lotissements ou de nombre de zones d’activités économiques). On butte alors sur la propriété privée, individuelle, dispersée et souvent inorganisée.

Les outils classiques de l’aménagement public ici sont inopérants, une maîtrise foncière publique significative s’avérant extrêmement longue et difficile. Pour les quartiers d’habitat pavillonnaire, le seul levier dont disposent les collectivités réside dans l’augmentation des droits à construire lorsque cela s’avère compatible avec un éventuel règlement de lotissement. Elles comptent alors sur l’opportunisme de certains propriétaires désireux de valoriser tout ou partie de leur parcelle à travers la construction d’un petit collectif ou une division parcellaire. Si ces initiatives peuvent conduire à une certaine densification de ces quartiers, elles peuvent aussi susciter l’hostilité d’une partie importante des voisins. Par ailleurs, pour les professionnels de l’urbanisme, ce type de projet ne peut conduire qu’à une aggravation des insuffisances reconnues des formes urbaines correspondantes.

Afin d’initier un processus de mutation de ces quartiers, il nous semble indispensable de changer radicalement les processus d’aménagement urbain, on pourrait presque dire d’inverser le processus classique de l’aménagement urbain. Il s’agit en effet de co-construire avec les habitants, sur la base d’un diagnostic partagé, un projet d’aménagement qu’ils mettront eux-mêmes en œuvre en cohérence avec les objectifs urbanistiques de la collectivité. Ce projet s’appuie sur la valorisation économique individuelle d’un foncier disponible au service d’une amélioration de qualité urbaine du quartier pour l’ensemble de ses habitants. La démarche proposée, baptisée « Eco-réhabilitation », se déroule en 3 temps ponctués de deux moments de décision collective sur l’opportunité ou non d’aller plus loin.

La première phase consiste en l’établissement d’un diagnostic partagé sur la base, d’une part d’une enquête qualitative menée auprès des habitants et concernant les besoins, les attentes, les projets des habitants vis-à-vis du quartier et de leur logement et, d’autre part, d’une analyse urbanistique, technique, juridique et économique du quartier permettant de repérer ses potentialités, ses enjeux  mais aussi ses dysfonctionnements et ses faiblesses.

Cette double approche, menée conjointement, permet de partager un diagnostic du quartier et d’évaluer l’opportunité de poursuivre ou non la démarche (co-décision élus-habitants).

La deuxième phase consiste en la co-construction avec les habitants, dans le cadre d’un atelier d’urbanisme participatif, d’un projet pour le quartier à partir de séances thématiques : habitat, voirie et déplacements, espaces et équipements publics, paysage, eau, énergie, déchets… A l’issue de cette phase les élus, habitants et propriétaires disposent d’un projet d’aménagement pour le quartier et des outils pour sa mise en œuvre, ils peuvent alors décider de s’y engager ou non. La troisième phase est celle de la mise en œuvre du projet collectif par les habitants pour les éléments qui leur incombent (restructuration du foncier, développement de projet individuels) dans un cadre mis en place par la collectivité (adaptation du cadre règlementaire pour permettre et orienter la mutation du quartier à travers la modification du PLU, la mise en place d’orientations d’aménagement).

Cette démarche constitue aujourd’hui pour Egis et Atelier Villes & Paysages une démarche  en cours de développement qui suscite un vif intérêt de la part d’élus souvent conscients des problèmes posés par un mode de développement urbain extensif et intéressés par une intervention possible sur des quartiers aujourd’hui exclus des politiques urbaines. Pour les cabinets d’Architecture et d’Urbanisme il s’agit non pas à proprement parler d’un marché émergeant mais plutôt d’un marché qu’il faut faire émerger. Au-delà de contacts prometteurs seule une expérience démarre aujourd’hui.

Cette démarche nous semble transformer assez fondamentalement les modes de production urbains et le rôle de l’urbaniste dans ces processus. Il s’agit en effet mois de concevoir un morceau de ville et d’en assurer la maîtrise d’œuvre pour une collectivité publique que de co-construire avec les habitants un scénario d’évolution de leur quartier et d’assister les habitants et la collectivité dans sa mise en œuvre en faisant preuve d’inventivité en matière juridique, procédurale et financière pour élaborer des solutions adaptées au contexte rencontré. La rencontre des habitants ne s’effectue plus dans le cadre d’une procédure d’enquête publique sur la base d’un projet déjà élaboré mais constitue bien l’élément essentiel pour le démarrage du processus et l’élaboration d’un projet partagé. La sélection du professionnel retenu pour cette mission ne s’effectue pas sur la base de sa force de conviction et de la qualité de son projet mais sur celle de sa capacité à initier une démarche, animer une réflexion, proposer des solutions pour sa mise en œuvre et assurer assistance et  suivi auprès de ses acteurs.

Sylvain Petitet
Sylvain Petitet / Directeur de la Recherche
Egis France – atelier Villes & Paysages

Références

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Devisme L. et alii, Formes périurbaines, gouvernement territorial et logiques d’acteurs dans la région nantaise, Rapport de recherche, DRE Pays de Loire, décembre 2008, 161p.

Egis, Communiqué de presse, « Egis met en place une démarche innovante d’ «  Eco-réhabilitation » des zones d’habitat pavillonnaires », présentation des résultats de l’étude d’opinion, CSA-Egis – les ateliers de la Terre, 10 novembre 2010, 3p.

FNAU, Habitat formes urbaines, Densités comparées et tendances d’évolution en France, octobre 2006, 272p.

IAU, Comment encourager l’intensification urbaine, Les cahiers pratiques, aout 2009, 71p.

IAU, Densité ; opérations de logements et quartiers urbains, aout 2009, 92p.

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IPRAUS, Lotir les lotissements ; conditions architecturales, urbanistiques et sociologiques de la densification douce de l’habitat individuel, Rapport de recherche PUCA, Programme « Habitat pluriel : densité, urbanité, intimité, juillet 2008, 245p.

« Les français rêvent d’un « écologis » », Le Moniteur, 3 décembre 2010, pp.16-20

Petitet S., « Les élus et la mutation des quartiers d’habitat pavillonnaire », Intercommunalités, n°152, janvier 2011, p.6 (revue de l’ADCF)

Petitet S., « Mutation des quartiers d’habitat pavillonnaire : des élus convaincus mais circonspects », Etudes foncières, n°150, mars-avril 2011, 2p.