Si la densification des quartiers d’habitat pavillonnaire commence à faire parler d’elle et même à susciter des controverses en ce qui concerne la façon de l’encourager et de la mettre en oeuvre, celle des zones d’activités économiques constitue encore un sujet peu abordé. Poursuivant la réflexion engagée à propos des quartiers d’habitat pavillonnaire, Egis et atelier VILLES & PAYSAGES proposent d’appliquer leur méthode d’écoréhabilitation aux zones d’activités économiques et commerciales périphériques ouvrant ainsi un champ d’activité prometteur.

L’émergence de la notion de développement durable depuis plus de vingt ans a peu à peu remis en cause les principes et les modalités d’un aménagement urbain issu de la période des Trente glorieuses et marqué par la pensée fonctionnaliste. Si les approches désormais plus systémiques et multi scalaires des questions urbaines génèrent souvent plus d’interrogations que de certitudes établies, on s’accorde néanmoins sur la nécessité de rechercher des modes de développement urbain moins consommateurs de ressources non renouvelables (eau, énergie, espace essentiellement), plus respectueux de l’environnement, plus attentifs à la santé publique, à la qualité de la vie et à la participation des habitants aux décisions qui les concernent.

1.Artificialisation et étalement urbain, des problèmes liés à l’habitat mais également aux activités économiques

Les moyens à mettre en oeuvre pour atteindre ces objectifs généraux restent dans une large mesure à inventer. En matière de consommation d’espace par exemple, on met en avant depuis de nombreuses années une volonté de protection accrue des espaces naturels et agricoles, on cherche à promouvoir une ville plus compacte, des formes urbaines moins génératrices de déplacements (la ville des courtes distances). On constate cependant depuis une quinzaine d’années que cette consommation d’espace s’accélère de façon inquiétante et que, si les temps moyens de déplacements domicile-travail s’avèrent relativement constants, les distances ont plutôt tendance à croître. Ainsi, le ministère de l’Ecologie estime qu’entre 2006 et 2008, en moyenne 76300 ha par an ont été consommés par l’urbanisation (1), un rythme qui s’est accéléré par rapport au début des années 2000 et qui correspond à l’artificialisation d’une surface équivalente à celle d’un département français tous les 7 ans. Ces chiffres sont bien entendu discutables et le problème s’avère sans doute moins purement quantitatif que qualitatif (2). Néanmoins, en dépit de documents de planification spatiale SCoT (Schéma de Cohérence Territoriale) et PLU (Plan local d’Urbanisme) censés s’attaquer à l’étalement urbain, le problème demeure et s’amplifie. Ces documents ne sont d’ailleurs pas exempts de contradictions ; ainsi nombre de SCoT affichent une volonté de lutte contre l’étalement urbain tout en prévoyant de vastes espaces dédiés à une urbanisation future, à vocation économique en particulier.
La question des espaces à vocation économique constitue d’ailleurs une forme d’impensé des politiques urbaines alors que, d’un point de vue quantitatif, cette fonction représente environ 30% de l’artificialisation annuelle d’espace (50% correspondent à l’habitat et 20% aux infrastructures de transport) et que, d’un point de vue plus qualitatif, la localisation périphérique des zones d’activités constitue l’un des moteurs de l’étalement urbain aussi bien en y contribuant qu’en pesant sur les choix de localisation résidentielle des ménages (3).

2.Cycle de vie des zones d’activités, de l’attractivité au déclin

On constate par ailleurs que nombre de zones d’activités économiques (ZAE) périphériques initiées à partir des années 60 sont entrées dans un cycle de dévalorisation : infrastructures vieillissantes, schémas viaires et profils inadaptés aux modes doux comme à une circulation VL et PL efficaces, absence de desserte en transports collectifs, signalétique peu claire, entreprises déclinantes, immobilier d’entreprise vieillissant (mauvaise qualité thermique en particulier), inadaptés à de nouveaux usages et difficilement réutilisables, espaces collectifs et privatifs mal entretenus, etc. Ce phénomène correspond à une phase du cycle de vie de ces espaces. Lancées et aménagées il y a une cinquantaine d’année selon les principes urbanistiques de l’époque, ces zones ont fonctionné convenablement 20 ou 30 ans avant d’entrer dans une phase de déclin plus ou moins rapide. Elles ont peu à peu cessé d’attirer les entreprises les plus dynamiques qui ont choisi des zones plus récemment aménagées, les activités présentes ont parfois peu à peu glissé vers des fonctions moins qualitatives, stockage, logistique, magasins discount, etc . L’ouverture de parcs d’affaires paysagés, constituant de meilleures adresses a encore accéléré l’obsolescence de ces zones vieillissantes.
D’un point de vue plus général, on constate ainsi que, comme l’ensemble des espaces urbains, les zones d’activités économiques nécessitent périodiquement, pour rester dynamiques et attractives, un réinvestissement qui ne peut être initié que par la puissance publique. Les centres anciens ont leurs politiques d’espaces publics et leurs OPAH (Opérations Programmées d’Amélioration de l’Habitat), les quartiers d’habitat social des années 50 à 70 font l’objet de politique de rénovation urbaines financées par l’ANRU (Agence Nationale pour la Rénovation Urbaine), les zones d’activités économiques et zones commerciales vieillissantes, comme les quartiers d’habitat pavillonnaire, sont peut-être un peu oubliées des politiques publiques aussi bien locales que nationales.

2. cycle de vie 2. cycle de vie2

3.Nouveaux objectifs, nouvelles contraintes, nouvelle méthode

L’écoréhabilitation constitue une méthode qui vise à revaloriser des espaces en déclin en initiant un processus dans lequel un investissement public relativement limité aura un effet de levier important sur la transformation de l’espace concerné. En premier lieu, il nous parait important de chercher à redynamiser des espaces déjà artificialisés et en déclin, qui de toute façon nécessiteront à plus ou moins long terme une intervention publique, plutôt que de poursuivre la fuite en avant qui consiste à aménager toujours plus loin des espaces aujourd’hui agricoles ou naturels. De plus, les zones d’activités déjà aménagées recèlent souvent un gisement foncier important. On constate empiriquement que, sans compter les friches, environ 30% de la surface de ces zones est sous utilisée ou mal utilisée en raison d’un foncier originellement peu cher et de réserves réalisées par les entreprises dans la perspective d’une croissance éventuelle. A l’image des solutions novatrices mises en oeuvre dans les opérations actuelles, telles les ecoquartiers, il s’avère que des questions individuelles et/ou collectives liées à l’eau, à l’énergie, aux déchets, aux mobilités des biens et des personnes, à l’éclairage, etc. reçoivent aujourd’hui des réponses très différentes et potentiellement génératrices d’économies par rapport aux partis adoptés il y a un demi-siècle. Par ailleurs les besoins des entreprises et de leurs salariés ont évolué, leur organisation également, si bien que ceux-ci peuvent être en attente de services absents de ces zones d’activités. Enfin, les collectivités locales connaissent des difficultés financières grandissantes et attachent une importance croissante à l’effet démultiplicateur des dépenses réalisées. Si l’intervention publique est indispensable pour initier un processus, l’investissement financier doit être mesuré et nous proposons de le limiter au financement d’une démarche puis aux investissements indispensables en matière d’infrastructures et espaces publics. Il ne s’agit pas d’initier de nouveaux projets urbains en assumant la maîtrise foncière et les risques liés aux opérations d’aménagement. Cette préoccupation impose la mise en place d’un processus véritablement participatif associant les propriétaires fonciers et immobiliers, les entreprises et les salariés à la conception et à la mise en oeuvre de la mutation de la zone d’activités concernée.

4.L’écoréhabilitation, une démarche en 3 temps pour conduire la mutation des zones d’activités

L’écoréhabilitation, démarche élaborée par la branche Villes & Transports d’Egis, propose de développer pour les collectivités intéressées un processus en 3 temps permettant la mise en oeuvre d’un projet véritablement co-construit avec les principaux acteurs de la zone sur la base d’un diagnostic partagé. Cette dimension participative est fondamentale dans la mesure où la mise en oeuvre du projet nécessite un engagement des entreprises et propriétaires fonciers.

methode innovante

Dans cette perspective il est particulièrement important de pouvoir s’appuyer sur un dispositif de gouvernance de la zone (association des entreprises par exemple) afin de mobiliser efficacement entreprises, salariés, propriétaires fonciers et immobiliers ou leurs représentants. Si un tel dispositif n’existe pas sur la zone considérée, le processus développé s’accompagnera de sa constitution et les différents moments participatifs pourront constituer les moments forts de sa fondation.

Phase 1 : Diagnostic du site et analyse des besoins

Le diagnostic approfondi (12 thématiques) constitue une étape essentielle de la démarche dans la mesure où il permet de dresser un état très précis de la zone d’activité, de son fonctionnement, de ses enjeux, de ses atouts et contraintes. Il associe ainsi étroitement les acteurs de la zone d’une part dans le cadre d’un atelier diagnostic participatif et d’autre part à travers une enquête par questionnaire auprès des entreprises. Il constitue la base partagée de la réflexion en vue d’envisager différentes pistes d’évolution possibles esquissées à travers des scénarios-programmes intégrant les contraintes (pollutions éventuelles, état du marché foncier et immobilier…) et enjeux urbains identifiés.

methode innovante2

Phase 2 : Elaboration d’un Plan d’aménagement

Ces 2 ou 3 scénarios sont volontairement conçus comme contrastés pour permettre d’envisager des pistes d’évolution différenciées pour la zone. Schématiquement, en fonction des contraintes et opportunités mises en évidence mais aussi des enjeux urbains du site, on peut envisager 3 pistes de réflexions possibles non exclusives les unes des autres et pouvant être mises en oeuvre sur différents secteurs :
• Conforter la vocation économique de la zone et la redynamiser, par l’accueil d’entreprises éventuellement complémentaires (principe d’économie circulaire) et de services aux entreprises et aux salariés ;
• Introduire une fonction habitat par les marges en continuité du tissu urbain existant ;
• Développer une certaine plurifonctionnalité au sein de la zone en développant les commerces, voire un introduisant des équipements publics fonctionnant sur des temporalités différentes de celles des entreprises.

En s’appuyant sur ces pistes d’évolution possibles, les schémas élaborés mettent en avant
• La nouvelle organisation viaire du site, trame indispensable à un fonctionnement performant de la zone et à son développement ultérieur. Ce schéma viaire traite avec un soin particulier la question des liaisons modes doux, celle des déplacements au sein de la zone et les liens avec les infrastructures et les quartiers adjacents.
• L’organisation parcellaire et la constructibilité ; pour chaque secteur de la zone et sur la base des opportunités foncières repérées, il s’agit de mettre en évidence les restructurations foncières possibles (sur la base des espaces repérés comme sous utilisés ou d’éventuelles mutualisations possibles, par exemple pour les parkings), leur constructibilité projetée (en surface de plancher)
• Les affectations envisagées ; ainsi sont indiquées les localisations proposées pour les différentes activités (artisanales, commerciales ou autres) ainsi que la localisation des activités de service qui font aujourd’hui défaut et pourraient être rassemblées en un lieu de centralité de la zone : hôtellerie, restauration, services aux entreprises, pépinière d’entreprises, etc.

L’atelier d’urbanisme participatif de la phase 2 permet, en s’appuyant sur ces scénarios-programmes de dégager un scénario préférentiel, qui peut être soit l’un des scénarios préalablement élaboré, éventuellement modifié, soit un scénario nouveau issu d’un mélange des différentes options possibles. Il est alors possible de dégager un véritable Plan d’aménagement en apportant un soin particulier au fonctionnement du site, à ses liens avec les quartiers environnants, à la qualité des espaces et infrastructures publics. D’un point de vue plus technique, la mobilisation des ingénieurs d’Egis permet d’apporter des propositions innovantes, en matière d’eau et d’énergie tout particulièrement.

Phase 3 : Proposition de montage et traduction

Une fois ce projet urbain validé collectivement, il s’agit de proposer des modalités innovantes pour sa mise en oeuvre. Cette phase permet à la fois de fournir les documents cadres pré-opérationnels complémentaires, comme les cahiers de prescriptions, mais aussi d’affiner sa faisabilité en termes économiques ainsi que son phasage temporel. Certains éléments peuvent être repris par la collectivité dans le cadre d’une modification ou à l’occasion d’une révision de son PLU et traduite dans son règlement ou à travers des orientations d’aménagement. Les modalités opérationnelles concrètes peuvent être variées, de la simple division parcellaire à l’Association Foncière Urbanie (AFU) en passant par une recomposition foncière portée par un établissement public foncier. Dans tous les cas, elles sont à construire en partenariat avec les entreprises et propriétaires fonciers et immobiliers de la zone.

nouveau parc dactivite

4. Conclusion

Avec l’écoréhabilitation, la branche Villes & Transports d’Egis dispose d’une méthode originale, structurée et pertinente pour assister les collectivités dans leur volonté d’intervenir sur des zones d’activités économiques ou des zones commerciales en déclin afin d’engager avec les propriétaires fonciers et immobiliers, les entreprises et leurs salariés, une démarche de redynamisation de ces espaces. Il s’agit ainsi de valoriser les potentialités de ces zones et d’apporter des réponses innovantes aux questions de mobilité, d’eau, d’énergie et de déchets en contribuant à un développement urbain moins consommateur d’espace.
A l’issue de ce travail, Egis peut bien entendu assurer la maîtrise d’oeuvre des travaux nécessaire en matière d’infrastructure et d’espaces publics. Elle peut également assurer, à la demande de la collectivité, du gestionnaire de la zone ou de certaines entreprises, une mission de conseil large au service des entreprises afin de les aider à procéder à une division parcellaire, à un réaménagement de leur tènement ou une remise aux normes de leur immobilier d’entreprise.

Sylvain Petitet
Sylvain Petitet / Directeur de la Recherche
Egis France – atelier Villes & Paysages